La burbuja inmobiliaria Paco Mora16/09/2005 España es el país europeo donde más sube el precio de la vivienda y más se invierte en patrimonio inmobiliario, también es donde más se construyen en un año, tantas casas como Francia, Alemania y Reino Unido juntas. Con el horizonte lleno de grúas es, además, el que tiene más viviendas por habitantes, tras superar el año pasado a Francia.
Y suma y sigue. Según los visados de los colegios de arquitectos, en el primer trimestre de 2005 se ha iniciado la construcción de más de doscientas mil viviendas nuevas, un techo nunca alcanzado. El año puede terminar con cerca de 800.000 nuevas y dos millones en construcción, frente a una necesidad real de 350.000 anuales, según los cálculos de 1997, cuando se inició el actual 'boom' inmobiliario. Ahora esa cifra se ha elevado a 500.000 viviendas, pero, hasta 800.000, hay 150.000 compradas sólo para especular y otras 150.000 que no se sabe bien para qué.
Con un crecimiento que parece insostenible, pero al que no se le ve fin, es lógico que suenen las alarmas. ¿El
'boom' puede transformarse en un
'crash'? Con los bajos tipos de interés actuales no es probable que eso se produzca, al menos a corto plazo, pero no hay que descartar una caída brusca en la confianza de los inversores.
La ley de Marshall dice que, cuando la producción sube, los precios bajan, y viceversa, pero aquí ambos suben al mismo tiempo, producción y precios. Los precios suben muy por encima de lo racional y, después, siguen subiendo todavía más, por lo que puede hablarse de una burbuja especulativa inmobiliaria o, por lo memos, de un nuevo caso de exhuberancia irracional (Greenspan
'dixit') o de un mercado sobrevalorado (versión del Banco de España).
Parece roto el equilibrio del mercado, pero, si hay una burbuja especulativa, sólo la detectaremos a posteriori, cuando se pinche por un cambio de expectativas, como sucedió con la bolsa. De momento, ese pinchazo no se ve por ninguna parte, y el de la vivienda sigue siendo un mercado especulativo descontrolado donde, lamentablemente, la Administración ha renunciado a implantar medidas razonables de control.
Probablemente nos acercamos a un momento crítico, en el que los inversores se pondrán 'cortos' de metros cuadrados y se estancará el valor de los activos inmobiliarios. Si en lugar de estancarse, ese valor se desploma, si estalla la burbuja, la economía sufrirá un duro quebranto, pues, al deteriorase la sensación de riqueza, en muchas familias se recortará el consumo privado que ha sostenido la actividad económica en estos últimos años. Hay que estar alerta, y algo habría que hacer.
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