“Hemos perdido una oportunidad para haber ordenado el territorio con visión de futuro”

La situación en la que se encuentra actualmente el mercado inmobiliario está generando prácticas en las que la imaginación para vender viviendas se ha disparado hasta niveles impensables hace unos pocos años en nuestro país, lo último ha sido una subasta inversa de casas.

M. Fortes / diarioDirecto 13/05/08

Sin embargo, aunque “son momentos de crisis también lo son de oportunidad, cambio y peligro porque donde otros ven o tienen problemas, algunos vislumbran oportunidades”, según destaca el director del área de investigación del Instituto de Prácticas Empresarial (IPE), José Antonio Pérez.

diarioDirecto: ¿Cómo puede definirse o catalogarse la situación actual del mercado inmobiliario a nivel nacional?

Respuesta: Depende de qué parte de la cadena productiva hablemos y de qué tipo de producto inmobiliario y zona geográfica. Igualmente hay situaciones distintas en primera vivienda respecto al mercado de segunda mano.

No obstante, generalizando, aunque no se debe hacer, cada operación inmobiliaria es única; aunque nos encontramos con tres variables comunes. Una de ellas son tipos de interés duplicados respecto a los del 2005 que, junto a los cambios legislativos, han inundado el mercado de incertidumbre, provocando una restricción de compra en la demanda. Máxime, con las expectativas instaladas en el mercado de que haya una bajada de precios, ¿quién va a comprar si mañana vale más barato? La única forma de incentivar la compra es subiendo precios moderadamente, ya que se protege el ahorro de la inflación y se apuesta por revalorizaciones futuras.

La clave para poder aumentar hoy los bajos ritmos de venta es trabajar la cuota mensual hipotecaria o de alquiler con opción a compra, respecto al salario neto mensual, y atendiendo exquisitamente al cliente (“el jefe”).

La tercera variable que hasta ahora había mantenido niveles de consumo y aceleración en el mercado terciario había sido el desempleo, que no para de repuntar al alza; por lo que la situación se torna de mayor incertidumbre.

dD: La crisis que parece que vive el sector está motivando que la imaginación para vender viviendas se haya disparado hasta niveles impensables hace unos pocos años en nuestro país, lo último ha sido una subasta inversa de casas. Sin embargo, la iniciativa no ha funcionado porque de los 216 inmuebles que salían a subasta, con una rebaja de hasta un 30% en el precio, sólo se vendieron 22. ¿A qué motivo puede achacarse esta situación? ¿El público desconfía?

R: Ante unas expectativas falsas de bajadas de precios para mañana el consumidor tampoco compra hoy. Además quien quiere comprar y no puede, sigue sin poder con descuentos del 30%; ya que su problema es poder pagar la cuota mensual respecto a su salario, dándole igual el valor del precio.

Éste ha sido el motivo por el cual, con bajos tipos de interés y amplios plazos de amortización, los precios se multiplicaron por 3 y el valor del suelo se multiplicó por 10, ya que es un mercado de materias primas monopolísticas debido a nuestro sistema urbanístico español y entramado legislativo.

En cuánto a la innovación para vender, está todo por hacer. Hasta ahora no se ha dado más que palos de ciego con los descuentos, como si los futuros compradores fuesen “tontos”. Sin embargo, el ritmo de ventas sigue la tendencia a la baja.

Entre otras políticas novedosas se trata de garantizar la no bajada de los precios en las próximas fases y blindar la cuota hipotecaria ante oscilaciones del euribor puesto que ¿por qué vendieron el dinero al 2% hace tres años las entidades financieras y hoy lo quieren cobrar al 5%?

dD: La mayoría de las viviendas subastadas estaban ubicadas en Madrid y en la costa Mediterránea, aunque también se podían encontrar inmuebles de Guadalajara, Ciudad Real y Cantabria ¿Son estas las provincias donde sigue siendo mayor la demanda o sólo son hechos casuales?

R: La demanda sigue siendo mayor que la oferta disponible ya que todo el que no disfruta de una vivienda es cliente potencial, elevándose a la enésima potencia cuando pensamos en ciudadanos europeos, ante nuestra ventaja climática. La cuestión es que el valor absoluto de venta para los que pueden y no quieren comprar les satisfaga como precio de entrada para rentabilizar con el alquiler y vender en un futuro a un precio mayor; luego tienen claro que acabarán subiendo nuevamente los precios, especialmente para los mercados internacionales que tienen el tipo de interés menor al nuestro, como Suiza, Japón…

dD: Este tipo de subasta se llama 'subasta holandesa' porque reproduce uno de los instrumentos empleados por los comerciantes holandeses para establecer el precio de los tulipanes en los siglos XVI y XVII para hacer frente a la crisis ¿Considera que es una técnica positiva para utilizar en el mercado inmobiliario?¿Qué otros mecanismos podrían ponerse en marcha?

R: Es el mismo funcionamiento que mantienen las lonjas de pescado y productos agrícolas a diario en toda España, donde se subasta a la baja pero en caída libre hasta que alguien retira el producto y como es perecedero, a veces ni se puede o hay que tirarlo.

El gran mecanismo es ayudar a quien quiere y no puede comprar, mediante el ajuste de sus cuotas mensuales en base al salario neto que percibe (siempre y cuando no le sorprenda el desempleo) y sobre todo mejorar la atención al cliente, diseño del producto, acabados, entrega y servicios inherentes al producto inmobiliario.

Probablemente la inversión se amortiza con la venta y/o alquiler del producto inmobiliario y los beneficios se obtienen con la prestación de servicios adicionales y durante su vida útil.

dD: ¿Cuáles son las consecuencias derivadas de la situación actual en la que se encuentra el mercado inmobiliario?

R: De momento, el incremento de la tasa de desempleo; ya que, de igual forma que un euro invertido en el sector inmobiliario se multiplica por 10, ante cada caída de venta un euro se divide por 10.

A partir de aquí, como no planteemos alternativas para corregir la subida de la tasa de desempleo se verá afectado el consumo y a partir de ahí otras actividades económicas mermarán ventas. De ahí que la tasa de morosidad probablemente siga repuntando al alza.

dD: Una de estas consecuencias, según los estudios de su propia entidad, es que el descenso del número de los visados genera la pérdida de gran número de empleos ¿hay alguna forma de romper la pescadilla que se muerde la cola?

R: Basta que cada cual haga y le dejen hacer sus deberes, obligaciones y responsabilidades; desde la administración pública estatal, autonómica y local, pasando por los agentes económicos privados y las entidades financieras.

Son momentos de crisis; es decir de oportunidad, cambio y peligro. Donde otros ven o tienen problemas, algunos vislumbran oportunidades. No olvidemos que la liquidez en los mercados es la misma, aunque cambia de manos. Es como la sequía; la cantidad de agua que hay en el planeta siempre es la misma, gracias al ciclo del agua, aunque llueve caprichosamente donde, cuando y cuánto quiere la madre naturaleza.

dD: ¿En qué medida afectan los planes de ordenación territoriales al urbanismo? Dicho de otro modo, ¿Cómo afectan las decisiones políticas al mercado inmobiliario?

R: Desde el 20 de marzo de 1997 se transfirieron las competencias en materia de ordenación territorial a las comunidades autónomas; sin embargo lesaire faire, lesaire passer, ya que había que solucionar el problema del paro de la crisis anterior. Este problema lo ha resuelto el sector inmobiliario, sin embargo hemos perdido una oportunidad para haber ordenado el territorio con visión de futuro, respetando y potenciando el entorno medioambiental, de tal forma que dejemos mejor nuestro territorio para nuestros hijos y nietos de cómo lo hemos recibido de nuestros padres y abuelos.

Sin embargo, nunca es tarde si la ordenación es buena y permite atender las necesidades actuales y proyectar las futuras, sin paralizar la actividad económica.

dD: En el caso de las viviendas de VPO, ¿Se ven igual de afectadas que en el caso de la vivienda libre?

R: Creo que va siendo hora de dejar de hablar de viviendas y hablar de personas, de cómo ayudarles para que disfruten de una vivienda, según se registra en el art. 47 de nuestra Constitución; aunque habrá que hilbanarlo con el art. 40.1, para promover el pleno empleo, y armonizarlo con el art. 45, en cuánto al respeto, protección y desarrollo sostenible del medio ambiente.

La clave para la VPO, con la legislación actual en la mano, pasa por entender el entramado legislativo de 17 comunidades autónomas, más la normativa estatal. Siendo el primer pilar, la disponibilidad de suelo urbano a una repercusión admisible para fabricar VPO rentable para el operador privado.

De momento las VPO escasamente representan el 10% del total de viviendas nuevas acabadas, aunque está creciendo bastante el porcentaje de viviendas iniciadas de VPO en algunas comunidades. Desde la Cátedra Inmobiliaria aportamos nuestro granito de arena desarrollando un programa de especialización en Vivienda Protegida, impartido por toda España, y adaptado a la normativa autonómica, de tal forma que los operadores que deseen especializarse en VPO tengan las variables claras para evitar un fracaso y conseguir un margen razonable.

dD: Se habla mucho del futuro del mercado pero ¿las perspectivas son realmente halagüeñas?

R: Para los desempleados no. Tampoco para el superávit del año pasado de la administración pública; sin embargo, los agentes económicos privados si no tuviesen expectativas positivas se marcharían todos a mercados internacionales, como ya están haciendo algunos.

En España, queda mucho por hacer inmobiliariamente hablando, ya que hemos fabricado 24 millones de viviendas, ocupando tan sólo un escaso 3% de suelo artificial donde se ha transformado la corteza vegetal (incluidas las carreteras, calles, etc…).

Sin embargo hay que reinventar conceptos como la clasificación del suelo, calificación, aprovechamiento urbanístico ¿de quién debe ser?, planeamiento, gestión, disciplina, urbanización, edificación y sus fases, diseño de proyectos, acabados, nuevas energías limpias, etc… En definitiva hay que revolucionar lo básico, haciendo las cosas bien hechas desde el origen, evitando los costes de la no calidad. Todos lo agradeceremos y especialmente el sistema económico general, salvo que deseemos volver a sistemas sociales de no propiedad privada con los efectos que ello conlleva.

Desde IPE aportamos nuestro granito de arena al futuro del sector inmobiliario y económico de España apostando fuertemente por la investigación, formación e innovación a través de la Cátedra de Desarrollo Inmobiliario Sostenible, Cátedra de Innovación y Liderazgo en Turismo y la responsabilidad social empresarial con la Fundación Humanismo y Negocios.